Дело № 3а-1146/2017

Решение

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 декабря 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца – Воронина Д.А.,

представителя административного ответчика и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области - Хайруловой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1146/2017 по административному исковому заявлению Рябовского А.И. к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещении,

У С Т А Н О В И Л:

Рябовский А.И. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещении.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве общей долевой собственности (доля в праве х) принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 668,5 кв.м., этаж №-1, комнаты №№ 11-31, 1 этаж комнаты №№ 25-29, 32-39, 42-46, расположенное по адресу: <адрес>. Остальными участниками общей долевой собственности на указанное нежилое помещение являются Смирнов В.А., Акмалова И.В., Джексембекова Э.Д. (по х доли у каждого).

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 21.12.2013 г. на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. и составляет 18 484 085,17 руб.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке № от 03.11.2017г., выполненный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий», по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 10 245 406 руб.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Рябовский А.И. просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого помещения, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца Воронин Д.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области -Хайрулова Л.А., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования не признала.

Заинтересованные лица Смирнов В.А. и Акмалова И.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, представили суду заявление, в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддерживают.

Иные лица, участвующие в деле – Управление Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти Самарской области, Джексембекова Э.Д. не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Администрация г.о. Тольятти Самарской области в письменном отзыве просила в удовлетворении административного иска отказать.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает заявленное Рябовским А.И. требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Рябовскому А.И. принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве х нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 668,5 кв.м., этаж №-1, комнаты №№ 11-31, 1 этаж комнаты №№ 25-29, 32-39, 42-46, расположенное по адресу: <адрес>. Остальными участниками общей долевой собственности на указанное нежилое помещение являются Смирнов В.А., Акмалова И.В., Джексембекова Э.Д. (по х доли у каждого).

Право общей долевой собственности на вышеуказанное нежилое помещение зарегистрировано за административным истцом в установленном законом порядке, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 24.02.2014 г. (л.д. 10) и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 8-9).

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 21.12.2013 г. на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. и составляет 18 484 085,17 руб.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта затрагивают права и обязанности Рябовского А.И., поскольку принадлежащее ему на праве общей долевой собственности помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц с особенностями определения налоговой базы как его кадастровая стоимость.

Административный истец не согласился с кадастровой стоимостью нежилого помещения и обратился для определения его рыночной стоимости в ООО «Бюро оценочных технологий».

Согласно отчета об оценке № от 03.11.2017г., выполненного оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий» ФИО1, по состоянию на 21.12.2013г., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 10 245 406 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец обратился в суд с исковым заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка спорного объекта выполнена по состоянию на 21.12.2013 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости.

В отчете об оценке в соответствии с положениями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного нежилого помещения, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Из отчета следует, что объект оценки был оценщиком осмотрен, в ходе осмотра установлено, что он представляет собой помещение торгово-офисного назначения в нежилом здании административно-торгового назначения.

Производя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим видом его использования является текущее использование в качестве торгово-офисного помещения, что отражено на стр. 47-53 отчета.

Оцениваемое нежилое помещение было отнесено оценщиком к сегменту рынка торгово-офисных объектов, расположенных Комсомольском районе г. Тольятти.

Оценщик провел анализ рынка торгово-офисной недвижимости г. Тольятти Самарской области, актуального на дату оценки (стр. 34-44 отчета), и пришел к выводу, что средние цены на коммерческую недвижимость в г. Тольятти в среднем в 3 квартале 2013 года составляют 23 156 руб./кв.м., средняя цена офисных предложений по городу – 23 011 руб./кв.м.. торговых – 23 301 руб./кв.м. Арендные ставки торговой недвижимости в Комсомольском районе г. Тольятти находятся в диапазоне от 150 до 800 руб./кв.м. в месяц. Существенные колебания цен на рынке отсутствуют. Стоимость недвижимости торгово-офисного назначения Комсомольского района находится в диапазоне от 11 679 руб./кв.м. до 44 928 руб./кв.м.. Ценообразующие факторы приведены в таблицах 9 и 10 отчета.

При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные рынка городской базы недвижимости «I-Real» - ООО «Волга-Инфо». Копии источников информации приложены к отчету.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Расчет стоимости объекта недвижимости произведен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом прямой капитализации в рамках доходного подхода. Поскольку объект оценки представляет собой часть здания, а именно нежилое помещение, оценщик отказался от применения затратного подхода (стр. 53-58 отчета).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (п.12 ФСО N 1).

В качестве объектов-аналогов для определения стоимости объекта оценки методом сравнения продаж рассматривались цены предложений о продаже аналогичных зданий в г. Тольятти Самарской области.

Из массы предложений о продаже нежилых зданий оценщиком было выбрано 5 объектов-аналогов торгово-офисного и универсального назначения, расположенные в Комсомольском районе г. Тольятти Самарской области, что отражено в таблице 15 на страницах 64-66 отчета и описано правило подбора аналогов.

Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объекту оценки: время продажи, имущественные права, местоположение, транспортная доступность, площадь, физическое состояние, наличие отдельного входа. Введены корректировки, произведен расчет. В итоге, рыночная стоимость объекта оценки в рамках метода сравнения продаж, составила округленно 16 167 859 руб. (стр. 72 отчета).

В связи с тем, что объекты-аналоги, используемые для целей определения стоимости объекта оценки, представляют собой единый объект недвижимости, т. е. земельный участок с расположенными на нем зданиями, строениями и прочими улучшениями, оценщик пришел к выводу о том, что необходимо определить долю улучшений в стоимости единого объекта недвижимости.

Для определения доли улучшения в стоимости единого объекта недвижимости сравнивались сопоставимые продажи на основе информации о ценах предложений на объекты коммерческого назначения на территории г. Тольятти. Оценщиком был исследован рынок коммерческой недвижимости г. Тольятти и найдены пары объектов, которые включают в себя стоимость единого объекта недвижимости и стоимость сопоставимого земельного участка без улучшений. На основании этих данных оценщиком рассчитана стоимость земельного участка, входящая в стоимость единого объекта недвижимости, и далее определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости. Расчет доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости приведен в Приложении 3 к отчету. Среднее значение доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости для объектов коммерческого назначения, расположенных в г. Тольятти, составляет 76%. Расчет стоимости объекта капитального строительства (объекта оценки) в рамках сравнительного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости приведен на стр. 72-73 отчета.

Величина стоимости объекта оценки в рамках метода сравнения продаж без стоимости земельного участка и учета НДС составила 10 413 197 руб. (стр. 73 отчета).

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пунктами 15, 16 ФСО №1).

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта.

Для расчета арендной платы для нежилого помещения рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 5 объектов-аналогов, расположенные в Комсомольском районе г. Тольятти, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом (стр. 78-80 отчета).

Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв.м., в которые далее внесены поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов.

Полученная таким образом арендная ставка за 1 кв.м. умножена на площадь оцениваемого объекта. Произведен расчет коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости (ЕОН), операционных издержек, чистого операционного дохода, приносимого за год объектом ЕОН, определение стоимости объекта ЕОН путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

В итоге рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода округленно составила 10 077 614 руб., без стоимости земельного участка и учета НДС (стр. 87 отчета).

Оценщик произвел анализ достоинств и недостатков подходов к оценке, в результате которого выявлено, что значительное расхождение промежуточных результатов оценки, полученных при применении различных подходов, отсутствует. Процедура согласования результатов приведена на стр. 87-89 отчета.

Учитывая проведенный анализ результатов и небольшое расхождение между подходами, полученным результатам были присвоены следующие весовые коэффициенты: затратный подход – 0; сравнительный подход – 0,5; доходный подход – 0,5. Итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № составила без учета НДС и стоимости земельного участка – 10 245 406 руб. (стр. 89 отчета).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не предоставлены суду доказательства, подтверждающие недостоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах. Ходатайств о назначении по делу оценочной судебной экспертизы административные ответчики суду не заявили.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости нежилого помещения является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости данного объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость спорного объекта подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке ООО «Бюро оценочных технологий» в размере 10 245 406 руб., а требования Рябовского А.И. - удовлетворению.

Доводы заинтересованного лица Администрации г.о. Тольятти о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости нежилого помещения уменьшится налог на имущество физических лиц, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск Рябовского А.И. - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 668,5 кв.м., этаж №-1, комнаты №№ 11-31, 1 этаж комнаты №№ 25-29, 32-39, 42-46, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.12.2013г. в размере 10 245 406 рублей.

Датой обращения Рябовского А.И. в суд считать - 27.11.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15.12.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.