Дело № 2-59/2020

Решение

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

           ДД.ММ.ГГГГ                                пос.ж.д. <адрес>

Высокогорский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Л. В.,

с участием представителя истца Валиева Л.М.    по доверенности Иванова С. Н.,

представителей ответчика Багаутдинова Р. Р. по доверенностям Низамутдинова Р. М., Зуич А. Н.,

при секретаре Маликовой Р. И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в зале № гражданское дело по исковому заявлению Валиева Л. М. к Багаутдинову Р. Р.    об изменении условий о цене договора купли-продажи земельного участка и взыскании процентов,

у с т а н о в и л:

       Валиев Л. М. обратился в суд с вышеуказанным иском к Багаутдинову Р.Р., в обосновании указав следующее.

         ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

Земельный участок имеет следующие характеристики: общая площадь 921 200 квадратных метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес местонахождения земельного участка Большековалевское сельское поселение, Высокогорский муниципальный район.

Цена земельного участка составляет 987 000 руб. В. день заключения договора покупателем произведена частичная оплата земельного участка в размере 500 000 руб. Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До окончательного расчета земельный участок находится в залоге у продавца.

ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка, передаточный акт переданы в органы Росреестра для регистрации перехода права собственности. Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали дополнительное соглашение об изменении цены земельного участка которая составила 5 400 000 руб. В день подписания дополнительного соглашения покупатель оплатил 3 000 000 руб. Покупатель всего за земельный участок заплатил 3 500 000 руб.

После перехода права собственности па земельный участок к покупателю ему стало известно о существенных недостатках товара не оговоренных продавцом.

Покупатель стало известно, что в соответствии с Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении положения о Государственном природном заказнике регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан» земельный участок находится на этой особо охраняемой территории. Описание границ заказника приведено в приложении № указанного постановления.

В отношении земельного участка действуют ограничения не позволяющие покупателю в полной мере использовать земельный участок в соответствии с указанным в договоре видом разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства.

Согласно договору купли-продажи земельного участка п. 1.1 объектом договора является земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения разрешенного вида использования: для ведения сельскохозяйственного производства. В соответствии с пунктом 1.4 договора продавец гарантирует, что на дату подписания настоящего договора земельный участок не обременен правами третьих лиц.

Покупатель не может в полной мере использовать земельный участок в соответствии с оговоренным договором видом разрешенного использования поскольку использовать такой земельный участок возможно лишь с учетом имеющихся ограничений.

Нарушенное право на получение товара соответствующего условиям договора может быть восстановлено путем соразмерного уменьшения покупной цены.

По делу 2-33/2019 Высокогорского районного суд РТ проведена судебная экспертиза № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которой рыночная цена земельного участка составляет 3 780 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ телеграммой в адрес ответчика направлена предложение об изменении условий договора о цене земельного участка и установление её в размере 3 780 000 рублей, с просьбой направления ответа в адрес Валиева в течении двух дней.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 450, 454, 469, 475, 557 ГК РФ, ст. 56 Земельного кодекса РФ, ст. 22, 24 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении положения о Государственном природном заказнике регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан», просит изменить условия о цене договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Валиевым и Багаутдиновым, установив цену земельного участка в размере 3 780 000 рублей в соответствии с судебной товароведческой экспертизой № от ДД.ММ.ГГГГ проведенной по делу 2-33/2019 находившимся в производстве Высокогорского районного суд РТ.

Истец Валиев Л. М.    увеличил исковые требования и просил взыскать с ответчика проценты по ст. 395 ГК РФ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 455 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца Валиева Л. М. по доверенности Иванов С. Н. исковые требования поддержал, в обосновании иска привел те же доводы, пояснил, что при покупке земельного участка кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ продавец покупателю не передавал.

Представители ответчика Багаутдинова Р. Р. по доверенностям Низамутдинов Р. М., Зуич А. Н. иск не признали и пояснили, что согласно п. 3 Положения о государственном природном заказнике регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан» Территория ГПЛЗ «Чулпан» обозначается на местности предупредительными и информационными знаками по периметру границ. Покупатель осмотрел приобретаемый земельный участок. В передаточном акте подтвердили, что претензий к качеству передаваемого недвижимого имущества у сторон не имеется. В разделе 14 Кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ имеются особые отметки: земельный участок полностью входит в Зону: Государственный природный заказник регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан», сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Постановлений № от 07.05.1999г; № от 19.08.2004г. Истец до совершения сделки по купле-продажи знал о нахождении приобретаемого земельного участка на территории Заказника «Чулпан», данный факт стороны договора не признали недостатком товара. Истца на момент приобретения земельного участка полностью устраивало нахождение земельного участка на территории Заказника «Чулпан». Исходя из изложенного, делается вывод о передаче товара надлежащего качества в соответствии с условиями договора. Истец имеет возможность использовать приобретенный земельный участок в соответствии с его разрешенном видом использования.

В материалах гражданского дела Высокогорского районного суда РТ № (после возобновления №    2-33/2019 года) имеется сообщения эксперта АО «Республиканский Кадастровый центр «Земля» о невозможности дать заключение эксперта в связи с невозможностью применить ни один из методологических подходов для определения стоимости Земельного участка. В материалах экспертного заключения заключении эксперта № СЭ-1063-2019 от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует информация каким методологическим подходом пользовался экспертом для своих выводов. Если предположить, что исследование проводилось сравнительным подходом, то и тогда выводы эксперта не могут быть признаны достоверными. Эти два ответа эксперта с противоположными выводами, следовательно заключение эксперта № СЭ-1063-2019 от ДД.ММ.ГГГГ нельзя положить в основу судебного акта. Кроме того, заявляют о применении срока исковой давности, с момента заключения сделки до подачи иска в суд устанволенный срок 1 год истек.

Представители третьих лиц Министерства лесного хозяйтсва    Республики Татарстан,    Высокогорского отдела управления Росреестра по Республики Татарстан не явились, поступили ходатайства о рассотрении дела без участия их представителя.

Представитель     третьего лица Государственного природного заказника    регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан» не явился, извещен.

Суд, выслушав    представителей истца и ответчика, изучив материалы настоящего гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется основе состязательности и равноправия сторон.

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

        В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю) а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

        В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

        При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса РФ).

         В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

        Статьей 557 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

        В силу п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

        Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ).

        Судом установлено и материалами дела подтверждается, что    ДД.ММ.ГГГГ между      Багаутдиновым Р. Р. и Валиевым    Л. М. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общая площадь 921 200 квадратных метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес местонахождения земельного участка Большековалевское сельское поселение, Высокогорский муниципальный район.

        Согласно    п. 1.5 Покупатель осмотрел указанный земельный участок, претензий по качеству не имеет. Стороны подтверждают, что на момент    подписания настоящего    договора указанный земельный участок находится    в надлежащем состоянии и не имеет недостатков, которые следует оговаривать в договоре.

        П. 2.1 Цена земельного участка составляет 987 000 руб.

        В день заключения договора покупателем произведена частичная оплата земельного участка в размере 500 000 руб. Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

        ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка, передаточный акт переданы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

        ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали дополнительное соглашение об изменении цены земельного участка которая составила 5 400 000 руб. В день подписания дополнительного соглашения покупатель оплатил 3 000 000 рублей.

         Всего Валиев Л. М. за земельный участок заплатил 3 500 000 рублей. Данный факт сторонами не оспаривается.

         Как указывает истец, после перехода права собственности на земельный участок к ему стало известно о существенных недостатках товара не оговоренных продавцом, а именно, в соответствии с Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении положения о Государственном природном заказнике регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан» земельный участок находится на этой особо охраняемой территории. В отношении земельного участка действуют ограничения не позволяющие в полной мере использовать земельный участок в соответствии с указанным в договоре видом разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства.

         В соответствии с Положением о государственном природном заказнике регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан», утвержденного Постановлением КМ РТ от ДД.ММ.ГГГГ N 379, ГПЛЗ «Чулпан» является особо охраняемой природной территорией республиканского значения, образованной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ N 291 с целью сохранения агроландшафта и мелиоративного комплекса как эталонной модели ведения эрозионно-устойчивой и экологически сбалансированной системы земледелия на ландшафтной основе в зоне проявления водной эрозии.

        Согласно п. 3 Положения о государственном природном заказнике регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан» территория ГПЛЗ «Чулпан» обозначается на местности предупредительными и информационными знаками по периметру границ.

        В материалах дела содержатся приобщенные фотографии информационных знаков о нахождении приобретенного ответчиком земельного участка на территории Заказника «Чулпан».

        В разделе 14 Кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ имеются особые отметки: земельный участок полностью входит в Зону: Государственный природный заказник регионального значения ландшафтного профиля «Чулпан», сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Постановлений № от 07.05.1999г; № от 19.08.2004г.

        Доводы    истцовой    стороны на п. 1.4 Договора, где указано, что предаваемый земельный участок на дату подписания Договора не обременен правами третьих лиц, не могут служить основанием для удовлетворения иска, поскольку нахождение земельного участка на территории Заказник «Чулпан» не является обременением правами третьих лиц.

        Доводы истца и его представителя о невозможности использования земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, суд признает несостоятельными. Валиев Л. М.    имеет возможность использования земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования. На территории Заказника «Чулпан» допускаются определенные виды разрешенного использования земельных участков заказника согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

        Согласно материалам гражданского дела 2-33/2019 Высокогорского районного суд РТ по иску Валиева Л. М. к Багаутдинову    Р. Р. об изменении условий о цене договора купли-продажи земельного участка проведена судебная экспертиза № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой рыночная цена земельного участка на апрель 2019 года составляет 3 780 000 рублей.

       Представитель истца Иванов С. Н. пояснил, что Валиев Л. М. приобрел земельный участок с целью дальнейшего перевода его      для индивидуального жилищного строительства. Данное обстоятельство в договоре не отражено.

        Поскольку при заключении договора купли-продажи продавцом в тексте договора указан вид использования земельного участка, сообщена вся информация о нем, и покупатель нашел его в приемлемом состоянии и не имел претензий при передаче его.

       Как следует из позиции истца, требование о снижении покупной цены обосновывает наличием недостатков, обнаруженных после передачи ему имущества.

       Между тем, из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ и    вышеуказанного договора купли-продажи, усматривается, что претензий к качеству    передаваемого имущества не имеется. Состояние недвижимого имущества осмотрено покупателем и соответствует условиям подписанного договора. Претензий у покупателя по передаваемому недвижимому имуществу не имелось.

        В судебном заседании установлено, что истцом осуществлялся осмотр недвижимого имущества до заключения договора купли-продажи, каких-либо претензий в момент подписания договора он не предъявлял.

        Таким образом, земельный участок истцом при заключении договора купли-продажи осмотрен, замечаний и претензий по ее техническому состоянию, снижающему его потребительские качества, не имелось.

        Кроме того, суд учитывает, что из заключения об определении рыночной стоимости спорного объекта следует, что рыночная стоимость объекта определена на апреля 2019 года.

         Согласно сообщению о невозможности    дать заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, на период проведения исследования, эксперту не удалось установить ни одной сделки (предложения) по продаже земельных участков, расположенных на территории какого-либо государственного природного заказника регионального значения на территории Российской Федерации. Кроме того, при наличии большого числа предложений по продаже участков категории сельхозназначения (за пределами природных заказников) в <адрес> Республики Татарстан, при применении сравнительного подхода, эксперт лишен возможности определить величину поправки (одним из методов, указанным выше) на отличия объектов-аналогов от объекта оценки по фактору расположения земельного участка в пределах (за пределами) государственного природного заказника. На основании изложенного выше, при условии, что в рамках настоящей экспертизы, невозможно применить ни один из методов в рамках затратного, доходного либо сравнительного подходов в оценке для определения стоимости исследуемого земельного участка, в соответствии со ст. 16 ФЗ-73 «О государственной, судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и ст.85 ГПК РФ, сообщается о невозможности дать заключение по поставленному вопросу.

        Учитывая вышеизложенное, ссылки истца на недостатки приобретенного им имущества, обнаруженные после заключения сделки, не состоятельны, поскольку, приобретая имущество, он имел возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки недостатки имущества, в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом представлено не было. Поэтому доводы истца о том, что ему было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет требовать снижение покупной цены объекта недвижимости в порядке статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом отклоняются.

        Оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из конкретных обстоятельств дела, норм законодательства, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований Валиева Л. М. не имеется.

         Кроме того, представителем ответчика заявлено о применении пропуска исковой давности.

         В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

         Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

       Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

        Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

        Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

         Определяя момент начала течения срока исковой давности по заявленным исковым требованиям, суд исходит из того, что исполнение данной сделки началось с момента государственной регистрации договора и права собственности на земельный участок, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

        Между тем, Валиев    Л. М. обратился в суд с настоящим иском лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуска срока исковой давности.

        При этом доказательств уважительности пропуска срока исковой давности им не представлено, в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска Валиева Л. М. к Багаутдинову Р. Р.    об изменении условий о цене договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Валиевым Л. М. и Багаутдиновым Р. Р., установив цену земельного участка в размере 3780 000 рублей и взыскании процентов в размере 455 000 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления полного мотивированного решения в Верховный Суд Республики Татарстан через Высокогорский районный суд Республики Татарстан.

Полное мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

                            Судья: