Дело № 2-1705/2021

Решение

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 октября 2021 года                                                                                          г.Тула

Пролетарский районный суд г.Тулы в составе:

председательствующего Иванчина Б.Ф.,

при помощнике Сухиной М.В.,

с участием:

представителя истца Кожеурова А.Д. по ордеру №268464 от 10 декабря 2020 года - адвоката Васильева С.Ю.,

представителя ответчика Панина А.А. по доверенности от 1 июня 2021 года - Кириенко С.В.,

рассмотрев в здании №2 Пролетарского районного суда г.Тулы в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1705/2021 (ранее №2-901/2021) по иску Кожеурова А.Д. к Панину А.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о расторжении договора купли-продажи, возврате переданных по договору купли-продажи денежных средств, обязании принять по акту приема-передачи недвижимое имущество, прекращении права собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л :

11 марта 2021 года в Пролетарский районный суд г.Тулы поступило исковое заявление Кожеурова А.Д. к Панину А.А., Управлению Росреестра по Тульской области о расторжении договора купли-продажи, возврате переданных по договору купли-продажи денежных средств, обязании принять по акту приема-передачи недвижимое имущество, прекращении права собственности на недвижимое имущество. Здесь же к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия. В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ он (Кожеуров А.Д.) у Панина А.А. купил домовладение № по <адрес>. Земельный участок по данному адресу приобретался им (Кожеуровым А.Д.) для строительства жилого дома. Однако в дальнейшем выяснилось, что он не имеет право построитель на приобретенном земельном участке индивидуальный жилой дом. Так, во-первых, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Тула», утвержденными решением Тульской городской Думы от № 33/839, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ж-4 «Зона застройки многоэтажными жилыми домами», в которой размещение индивидуального жилого дома не предусмотрено. Во-вторых, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Тула», утвержденными Решением Тульской городской Думы от №33/839, земельный участок с кадастровым номером №, расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, а именно Н-2 «Санитарные разрывы железных дорог». В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружении и иных объектов» и СП 42.13330.2011 размещение на данной территории индивидуальных жилых домов не предусмотрено. В-третьих, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования <адрес>, утвержденными Решением Тульской городской Думы от №33/839, земельный участок с кадастровым номером № расположен в защитной зоне объектов культурного наследия (жилой дом построен в XIX веке). Ни продавец, ни его представитель не сообщили ему (покупателю) о наличии ограничений у продаваемых по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объектов недвижимости. Между тем, в соответствии с п.6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец довел до сведения покупателя, что проданный земельный участок и расположенный на нем жилой дом, баня, хозяйственная постройка никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и в обещании быть подаренными не состоят, свободны от любых имущественных прав и претензий других лиц. Если бы он (Кожеуров А.Д.) при заключении договора купли-продажи знал, что продаваемое имущество имеет серьезные обременения, он (Кожеуров А.Д.) ни при каких условиях не приобрел бы это имущество. Истец просил расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Паниным А.А. с одной стороны и Кожеуровым А.Д. с другой стороны. Кроме того истец просил взыскать с Панина А.А. в пользу Кожеурова А.Д. денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 4600000 рублей.     Также истец просил обязать Панина А.А. в течение месяца со дня вступления заочного решения в законную силу принять у Кожеурова А.Д. по акту приема-передачи: земельный участок с кадастровым номером № площадью 443,0 квадратных метра, расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома с надворными постройками, находящийся по адресу: <адрес>; расположенную на вышеуказанном земельном участке баню, назначение: нежилое, площадью 73,0 квадратных метра, количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>; расположенную на вышеуказанном земельном участке хозяйственную постройку, назначение нежилое, площадью 33,0 квадратных метров, количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>. Кроме этого истец просил прекратить право собственности его (Кожеурова А.Д.) на: земельный участок с кадастровым номером 71:30:030103:205 площадью 443,0 квадратных метров, расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации индивидуального жилого дома с надворными постройками, находящийся по адресу: <адрес>; жилой дом, назначение - жилой дом, количество этажей 1, кадастровый №, площадью 25,1 квадратных метров, находящийся по адресу: <адрес>; баню, назначение - нежилое, площадью 73,0 квадратных метров, количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>; хозяйственную постройку, назначение - нежилое, площадью 33,0 квадратных метров, количество этажей - 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>. При этом истец просил аннулировать в едином государственном реестре недвижимости записи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

В период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в связи с выявленными нарушениями требований ст.ст. 131, 132 ГПК РФ данное исковое заявление находилось без движения.

6 мая 2021 года Пролетарский районный суд г.Тулы постановил заочное решение, которым требования Кожеурова А.Д. были удовлетворены в полном объеме.

6 июля 2021 года определением Пролетарского районного суда г.Тулы заочное решение от 6 мая 2021 года отменено, производство по делу возобновлено, делу присвоен новый номер.

16 августа 2021 года определением Пролетарского районного суда г.Тулы к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы.

28 сентября 2021 года определением Пролетарского районного суда г.Тулы к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации».

Истец Кожеуров А.Д. в зал судебного заседания не явился, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте слушания дела, причин неявки суду не сообщил, письменных объяснений не предоставил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Представитель истца Кожеурова А.Д. по ордеру - Васильев С.Ю. в зале судебного заседания поддержал исковые требования Кожеурова А.Д. и просил их удовлетворить в полном объеме, полагая их законными и обоснованными. Подтвердил все обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Представитель истца Кожеурова А.Д. по доверенности - Корчикова А.В. в зал судебного заседания не явилась, своевременно и надлежащим образом извещалась о времени и месте слушания дела, причин неявки суду не сообщила, письменных объяснений не предоставила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила. Ранее Корчикова А.В. в судебном заседании поддерживала исковые требования Кожеурова А.Д. и просила их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Панин А.А. в зал судебного заседания не явился, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте слушания дела, причин неявки суду не сообщил, письменных объяснений не предоставил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

        Представитель ответчика Панина А.А. по доверенности - Кириенко С.В. в зале судебного заседания исковые требования Кожеурова А.Д. не признал и в их удовлетворении просил отказать в полном объеме, полагая их необоснованными.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по доверенности – Касьянова Л.Ю. в зал судебного заседания не явился, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте слушания дела. В распоряжение суда предоставлен письменный отзыв Касьяновой Л.Ю., содержащий ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Здесь же Касьянова Л.Ю. исковые требования Кожеурова Л.Ю. не признала и в их удовлетворении просила отказать, полагая данное юридическое лицо ненадлежащим ответчиком.

        Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия в зал судебного заседания не явился, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте слушания дела, причин неявки суду не сообщил, письменных объяснений не предоставил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

         Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы в зал судебного заседания не явился, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте слушания дела, причин неявки суду не сообщил, письменных объяснений не предоставил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» по доверенности - Календина Е.С. в зал судебного заседания не явилась, своевременно и надлежащим образом извещалась о времени и месте слушания дела. В распоряжение суда предоставлено письменное ходатайство Календиной Е.С. о рассмотрении дела в отсутствие представителя данного юридического лица, причин неявки суду не сообщила, письменных объяснений не предоставил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Исходя из положений ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся Кожеурова А.Д., Корчиковой А.В., Касьяновой Л.Ю., Календиной Е.С., представителя Инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия, представителя Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы.

         Выслушав пояснения Васильева С.Ю., Кириенко С.В., показания свидетеля Якушева Д.Н., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между Кожеуровым А.Д. с одной стороны и Паниным А.А. с другой стороны заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Панин А.А. продал Кожеурову А.Д.:

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 443,0 квадратных метра, расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома с надворными постройками, находящийся по адресу: <адрес>;

- расположенную на вышеуказанном земельном участке баню, назначение: нежилое, площадью 73,0 квадратных метра, количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>;

- расположенную на вышеуказанном земельном участке хозяйственную постройку, назначение нежилое, площадью 33,0 квадратных метров, количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>.

         В пункте №3 договора указано, что земельный участок и расположенные на нем жилой дом, баня, хозяйственная постройка проданы за 4600000 рублей, которые продавец получил от покупателя полностью до подписания договора.

        Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, действует до настоящего времени и имеет юридическую силу.

        Из искового заявления Кожеурова А.Д. усматривается, что земельный участок по данному адресу приобретался им для строительства жилого дома. Однако в дальнейшем выяснилось, что он не имеет право построитель на приобретенном земельном участке индивидуальный жилой дом, то есть земельный участок имеет серьезные обременения.

         В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Тула», утвержденными решением Тульской городской Думы от № 33/839, земельный участок с кадастровым номером 71:30:030103:205 расположен в территориальной зоне Ж-4 «Зона застройки многоэтажными жилыми домами», в которой размещение индивидуального жилого дома не предусмотрено.

        В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Тула», утвержденными Решением Тульской городской Думы от №33/839, земельный участок с кадастровым номером 71:30:030103:205, расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, а именно Н-2 «Санитарные разрывы железных дорог». В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружении и иных объектов» и СП 42.13330.2011 размещение на данной территории индивидуальных жилых домов не предусмотрено.

        В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Тула, утвержденными Решением Тульской городской Думы от №33/839, земельный участок с кадастровым номером 71:30:030103:205 расположен в защитной зоне объектов культурного наследия (жилой дом построен в XIX веке).

Согласно ст.450 ГК РФ: изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.469 ГК РФ: продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи; при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст.460 ГК РФ: продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

          В исковом заявлении указано на то, что: ни продавец, ни его представитель не сообщили покупателю о наличии ограничений у продаваемых по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объектов недвижимости; если бы Кожеуров А.Д. при заключении договора купли-продажи знал, что продаваемое имущество имеет серьезные обременения, Кожеуров А.Д. ни при каких условиях не приобрел бы это имущество.

         Сторона Панина А.А. в зале судебного заседания не согласилась с данным доводом Кожеурова А.Д., полагая его необоснованным.

         Свидетель Якушев Д.Н. в зале судебного заседания показал, что он принимал непосредственное участие при заключении оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве представителя Панина А.А., что происходило в пределах полномочий, предоставленных ему доверенностью. Пояснил, что Кожеуров А.Д. при приобретении спорного имущества был полностью ознакомлен со всеми документами, брал их к себе для изучения, размышлял о возможности заключения сделки в течение 6 месяцев. При заключении сделки Кожеурову А.Д. были переданы все необходимые документы, как правоустанавливающие, так и технические (на газ, воду, электроснабжение 15 КВТ). После регистрации сделки претензий ни к продавцу (Панину А.А.), ни к нему (Якушеву Д.Н.) от Кожеурова А.Д. не поступало.

        Из чего следует, что у Кожеурова В.А. было достаточно времени на подготовку к заключению договора купли-продажи и проверки законности данной сделки.

        Сторона Панина А.А. в ходе судебного разбирательства заявила о необходимости применения последствий пропуска Кожеуровым А.Д. срока исковой давности.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

         Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 настоящего Кодекса.

Согласно ст.199 ГК РФ: требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности; исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения; истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

        Период с ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения договора) до ДД.ММ.ГГГГ (дата отправления по почте искового заявления) составляет 3 года 8 месяцев 9 дней, что больше предусмотренного законом срока.

         Из анализа искового заявления Кожеурова А.Д. усматривается, что при заключении договора ему не было известно о наличии обременений приобретаемого земельного участка, между тем эти обременения лишают его возможности строить жилой дом на этом участке.

          Аналогичная информация содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

         Тем самым суть нарушения права Кожеурова А.Д. сводится к тому, что земельный участок не предназначен для индивидуального жилищного строительства.

         Однако, из буквального толкования текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Кожеуров А.Д. купил земельный участок с разрешенным использованием: для эксплуатации индивидуального жилого дома с надворными постройками. Другими словами, при использовании земельного участка Кожеуров А.Д. мог эксплуатировать только существующие постройки.

          То есть на момент заключения договора Кожеуров А.Д. знал о том, что приобретаемый им земельный участок не предназначен для индивидуального жилищного строительства.

          Кроме того, Кожеуров А.Д. знал о том, что данный земельный участок находится недалеко от железной дороги. Соответственно, проявляя предусмотрительность и добросовестность, Кожеуров А.Д. должен был задаться вопросом о том, каким должно быть нормативное расстояние от железной дороги до вновь возводимого индивидуального жилого дома. В поисках ответа на данный вопрос Кожеуров А.Д. должен был изучить Правила землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», утвержденные Решением Тульской городской Думы от №, СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружении и иных объектов», СП 42.13330.2011. Данные документы находится в общем доступе. При этом незнание законов и нормативно-правовых актов не освобождает от ответственности.

        Из аналогичных соображений суд подходит к доводу Кожеурова А.Д. о том, что земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4 «Зона застройки многоэтажными жилыми домами», поскольку до заключения договора Кожеуров А.Д. имел возможность ознакомиться с находящейся в общем доступе кадастровой картой г.Тулы.

        А вот, в отношении довода Кожеурова А.Д. о наличии обременения на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (жилой дом является объектом архитектурного наследия), следует отметить, что обременение на данный земельный участок Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области впервые зарегистрировано только в 2019 году, то есть значительно позже приобретения данного земельного участка Кожеуровым А.Д.. Из чего следует, в действиях Панина А.А. отсутствует недобросовестное поведение при продаже объекта недвижимости Кожеурову А.Д.. Доказательств обратного в распоряжение суда предоставлено не было.

         Более того, достоверно установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ памятник культурного наследия в виде одноэтажного бревенчатого дома площадью 25,1 квадратных метров 1926 года постройки на спорном земельном участке фактически не существовало. Согласно имеющихся в материалах дела документов при заключении договора купли-продажи между сторонами памятник культурного наследия не фигурировал. Условий, при которых Панин А.А. должен был знать о нахождении на земельном участке памятника культурного наследия судом не установлено.

        Таким образом, суд полагает, что о своем нарушенном праве Кожеуров А.Д. должен был узнать ДД.ММ.ГГГГ. Именно с этой даты для Кожеурова А.Д. применительно к спорным правоотношениям и должен исчисляться срок исковой давности.

        При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при подаче иска в суд Кожеуровым А.Д. пропущен установленный законом срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Кожеурова А.Д..

Что касается Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, то суд применительно к спорным правоотношениям считает данное юридическое лицо ненадлежащим ответчиком, поскольку оно при разрешении исковых требований Кожеурова А.Д. не имеет правового интереса.

        На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в ходе судебного разбирательства требований, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

             в удовлетворении исковых требований:

             1. о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Паниным А.А. с одной стороны и Кожеуровым А.Д. с другой стороны;

                 2. о взыскании с Панина А.А. в пользу Кожеурова А.Д. денежных средств, оплаченных по договору купли-продажиот ДД.ММ.ГГГГ, в размере 4600000 рублей;

                 3. об обязании Панина А.А. в течение месяца со дня вступления решения суду в законную силу принять у Кожеурова А.Д. по акту приема-передачи:

        - земельный участок с кадастровым номером № площадью 443,0 квадратных метра, расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома с надворными постройками, находящийся по адресу: <адрес>;

         - расположенную на вышеуказанном земельном участке баню, назначение: нежилое, площадью 73,0 квадратных метра, количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>;

         - расположенную на вышеуказанном земельном участке хозяйственную постройку, назначение нежилое, площадью 33,0 квадратных метров, количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>.

        4. о прекращении права собственности Кожеурова А.Д. на:

        - земельный участок с кадастровым номером № площадью 443,0 квадратных метров, расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации индивидуального жилого дома с надворными постройками, находящийся по адресу: <адрес>;

       - жилой дом, назначение - жилой дом, количество этажей 1, кадастровый №, площадью 25,1 квадратных метров, находящийся по адресу: <адрес>;

          - баню, назначение - нежилое, площадью 73,0 квадратных метров, количество этажей 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>;

         - хозяйственную постройку, назначение - нежилое, площадью 33,0 квадратных метров, количество этажей - 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, находящуюся по адресу: <адрес>;

        5. об аннулировании в едином государственном реестре недвижимости записи № от ДД.ММ.ГГГГ,

№ от ДД.ММ.ГГГГ,

№ от ДД.ММ.ГГГГ,

№ от ДД.ММ.ГГГГ,

о регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости,

Кожеурову А.Д. отказать в полном объеме.

              Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд через Пролетарский районный суд г.Тулы в течение месяца.

Председательствующий