Дело № 33-12669/2022

Акты

УИД 66RS0039-01-2021-001577-73

Дело № 33-12669/2022 (2-100/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

11 октября 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Ольковой А.А.
судей	Торжевской М.О.
	Тяжовой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского поселения Атиг Нижнесергинского муниципального район Свердловской области к Черногубовой Ольге Николаевне о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, по встречному иску Черногубовой Ольги Николаевны к Администрации городского поселения Атиг Нижнесергинского муниципального района Свердловской области о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, поступившее по апелляционной жалобе ответчика Черногубовой Ольги Николаевны на решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 11.05.2022.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения представителя ответчика – Кадникова А.В., возражения представителя истца – Вятченниковой И.В., судебная коллегия

установила:

между Администрацией муниципального образования р.п. Атиг (арендодатель) и Черногубовой О.Н. (арендатор) 21.05.2018 заключен договор № 20 аренды земельного участка площадью 1088 кв.м с кадастровым номером <№>:1347, расположенного по <адрес>, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен на срок до 20.05.2038.

04.10.2021 ответчику была направлена претензия с предложением оплатить сумму задолженности по арендным платежам и расторгнуть договор аренды.

Администрация городского поселения Атиг (далее – Администрация) обратилась с иском к Черногубовой О.Н. о взыскании задолженности по договору аренды за период с 2019 г. по 2021 г. в размере 87 802 руб. 34 коп. (задолженность по арендной плате в сумме 59 303 руб. 64 коп., неустойку в размере 25 204 руб. 05 коп., штраф в размере 3 294 руб. 65 коп.) и расторжении договора аренды.

Ответчик Черногубова О.Н. иск не признала, указав, что участок не обеспечен соответствующей инфраструктурой в виде дороги, доступ к участку отсутствует, в связи с чем использовать его для целей строительства жилого дома было невозможно. Обратилась со встречным иском о признании договора недействительным по мотиву заблуждения. Указала, что Администрацией было разъяснено и гарантировано осуществление в 2018 г. комплекса мероприятий по прокладке дороги к земельному участку, установлению ЛЭП и подведению электричества. Указанные условия являлись существенными при заключении договора аренды. Фактически до настоящего момента доступ арендатору к участку не обеспечен, использование участка для целей строительства невозможно.

Решением суда от 11.05.2022 с Черногубовой О.Н. в пользу городского поселения Атиг Нижнесергинского муниципального района Свердловской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка за период с 2019 г. по 2021 г. в размере 87802,34 руб., расходы по уплате госпошлины в доход местного бюджета 8 834 руб. Договор аренды земельного участка от 21.05.2018 расторгнут. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Черногубова О.Н. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. Полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает, что по вине администрации, не обеспечившей доступ на участок, арендатор не может приступить к его целевому освоению и строительству дома. Поскольку администрация не выполнила свои обязательства и гарантии, предусмотренные действующим законодательством, соответственно, не вправе требовать внесения арендной платы, которая в сложившейся ситуации по сути будет представлять неосновательное обогащение.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал. Указал, что до обеспечения доступа к участку ответчик вправе был не исполнять свои обязательства по договору. Полагает, что такой доступ может обеспечить только строительство асфальтированной автомобильной дороги.

Представитель истца против удовлетворения жалобы возражала. Настаивала на том, что доступ к участку возможен через грунтовую дорогу, отсыпка которой произведена Администрацией, и далее по полевой дороге. Указала, что всем арендаторам, обратившимся с уведомлениями о начале строительства, незамедлительно обеспечивался проезд к участкам путем отсыпки грунтовой дороги. Такая дорога организована к соседним с ответчиком участкам. Ответчик не обращалась с уведомлением о начале строительства и не просила обеспечить ему доступ.

Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.

Как установлено судом, постановлением Главы МО р.п. Атиг от 01.12.2015 № 45 утвержден проект планировки и межевания территории жилого района «Поселки» в р.п. Атиг. Постановлением главы МО р.п. Атиг от 13.11.2017 № 329 утверждена экспликация образуемых земельных участков в Проекте планировки и межевания территории жилого района «Поселки» в р.п. Атиг.

Согласно схеме межевания и Проекту планировки земельный участок с кадастровым номером <№>:1347 расположен по <адрес> между улицами <адрес>, предназначен для малой жилой застройки, указанным Проектом предусмотрены зоны размещения инженерной и транспортной инфраструктуры, разработана схема организации улично-дорожной сети.

Земельный участок предоставлен ответчику в аренду с торгов 21.05.2018.

Установив факт передачи ответчику земельного участка и наличие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции удовлетворил иск в части взыскания задолженности по договору аренды из расчета, установленного договором. Поскольку нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы в течение трех лет, является существенным, суд расторг договор аренды на основании положений пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом не установлено недостатков земельного участка, вследствие наличия которых Черногубова О.Н. не смогла использовать таковой по целевому назначению. После проведения торгов и заключения договора аренды в 2018 г. она сохраняла интерес в использовании земельного участка, поскольку длительное время не реализовывала свое право на расторжение договора аренды.

Доводы Черногубовой О.Н. о заключении договора под влиянием обмана, заблуждения, по мнению суда, объективно ничем не подтверждены. Об отсутствии обеспечения спорного земельного участка транспортной инфраструктурой Черногубова О.Н. была осведомлена при заключении договора аренды земельного участка. В договоре какие-либо встречные обязательства администрации по обеспечению участка автомобильной дорогой в определенный срок отсутствуют. Отсутствуют конкретные сроки выполнения соответствующих работ и в проекте межевания территории. Уведомления в адрес Администрации о начале строительства за весь период действия договора аренды ответчик не направлял, фактически к строительству не преступил. Доказательств обратного суду представлены не были.

При таких обстоятельствах судебная коллегия оснований для иных выводов не находит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

Таким образом, обстоятельством, подлежащим установлению по делу, является проверка наличия препятствий, объективно исключающих для арендатора возможность использования земельного участка по назначению.

Таких обстоятельств по делу не установлено.

Само по себе отсутствие автомобильной дороги к участку не является достаточным доказательством невозможности использования земельного участка по назначению, поскольку не носит непреодолимого характера.

По сведениям Публичной кадастровой карты доступ к земельному участку ответчика возможен через улицу <адрес>, оборудованную автомобильной дорогой с кадастровым номером <№>:1342, далее по отсыпанной администрацией грунтовой дороге, переходящей в полевую дорогу вдоль линии электропередач между земельными участками, расположенными по <адрес>. Это обстоятельство подтверждается дополнительно представленным истцом заключением кадастрового инженера В.Е.М.., фотографиями, и не опровергнуто представителем ответчика.

Доводы представителя ответчика о том, что участок не обеспечен асфальтированной автомобильной дорогой, соответствующей всем требованиям закона, строительных, градостроительных норм и правил, не опровергают того факта, что существующая грунтовая дорога, переходящая в полевую, является достаточной для свободного подъезда к участку и обеспечивает проезд техники для доставки строительных материалов и иных грузов. Доказательств того, что применительно к конкретным обстоятельствам дела рельеф местности или другие природные факторы препятствуют проезду, не представлено.

То обстоятельство, что вдоль участка ответчика проходит лишь полевая дорога, об отсутствии доступа не свидетельствует. При этом судебная коллегия критически относится к представленному ответчиком заключению кадастрового инженера К.П.С,., содержащему немотивированный вывод об отсутствии дороги, поскольку факт отсутствия дороги опровергается более полным и обоснованным с приведением схем и соответствующих фотографий заключением кадастрового инженера В.Е.М.., где в отличие от заключения К.П.С.. исследовался не только участок ответчика и два примыкающих к нему участка, но и в целом весь квартал на предмет подъездных путей.

Как следует из объяснений представителя истца, отсыпка грунтовой дороги производится администрацией после получения уведомления о начале строительства.

В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка в целях строительства объекта индивидуального жилищного строительства подает в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

Ответчик не отрицала тот факт, что с названным уведомлением он в уполномоченный орган не обращалась, как не обращалась в течение трех лет с заявлениями о наличии препятствий для такого строительства.

При данных обстоятельствах судом обоснованно были отвергнуты доводы ответчика о том, что неисполнение договора аренды обусловлено бездействием арендодателя и непригодностью переданного в аренду имущества.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 11.05.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Черногубовой Ольги Николаевны – без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Торжевская М.О.

Тяжова Т.А.

УИД 66RS0039-01-2021-001577-73

Дело № 33-12669/2022

(2-100/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

11 октября 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Ольковой А.А.
судей	Торжевской М.О.
	Тяжовой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского поселения Атиг Нижнесергинского муниципального район Свердловской области к Черногубовой Ольге Николаевне о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, по встречному иску Черногубовой Ольги Николаевны к Администрации городского поселения Атиг Нижнесергинского муниципального района Свердловской области о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, поступившее по апелляционной жалобе ответчика Черногубовой Ольги Николаевны на решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 11.05.2022.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения представителя ответчика – Кадникова А.В., возражения представителя истца – Вятченниковой И.В., судебная коллегия

установила:

между Администрацией муниципального образования р.п. Атиг (арендодатель) и Черногубовой О.Н. (арендатор) 21.05.2018 заключен договор № 20 аренды земельного участка площадью 1088 кв.м с кадастровым номером <№>:1347, расположенного по <адрес>, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен на срок до 20.05.2038.

04.10.2021 ответчику была направлена претензия с предложением оплатить сумму задолженности по арендным платежам и расторгнуть договор аренды.

Администрация городского поселения Атиг (далее – Администрация) обратилась с иском к Черногубовой О.Н. о взыскании задолженности по договору аренды за период с 2019 г. по 2021 г. в размере 87 802 руб. 34 коп. (задолженность по арендной плате в сумме 59 303 руб. 64 коп., неустойку в размере 25 204 руб. 05 коп., штраф в размере 3 294 руб. 65 коп.) и расторжении договора аренды.

Ответчик Черногубова О.Н. иск не признала, указав, что участок не обеспечен соответствующей инфраструктурой в виде дороги, доступ к участку отсутствует, в связи с чем использовать его для целей строительства жилого дома было невозможно. Обратилась со встречным иском о признании договора недействительным по мотиву заблуждения. Указала, что Администрацией было разъяснено и гарантировано осуществление в 2018 г. комплекса мероприятий по прокладке дороги к земельному участку, установлению ЛЭП и подведению электричества. Указанные условия являлись существенными при заключении договора аренды. Фактически до настоящего момента доступ арендатору к участку не обеспечен, использование участка для целей строительства невозможно.

Решением суда от 11.05.2022 с Черногубовой О.Н. в пользу городского поселения Атиг Нижнесергинского муниципального района Свердловской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка за период с 2019 г. по 2021 г. в размере 87802,34 руб., расходы по уплате госпошлины в доход местного бюджета 8 834 руб. Договор аренды земельного участка от 21.05.2018 расторгнут. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Черногубова О.Н. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. Полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает, что по вине администрации, не обеспечившей доступ на участок, арендатор не может приступить к его целевому освоению и строительству дома. Поскольку администрация не выполнила свои обязательства и гарантии, предусмотренные действующим законодательством, соответственно, не вправе требовать внесения арендной платы, которая в сложившейся ситуации по сути будет представлять неосновательное обогащение.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал. Указал, что до обеспечения доступа к участку ответчик вправе был не исполнять свои обязательства по договору. Полагает, что такой доступ может обеспечить только строительство асфальтированной автомобильной дороги.

Представитель истца против удовлетворения жалобы возражала. Настаивала на том, что доступ к участку возможен через грунтовую дорогу, отсыпка которой произведена Администрацией, и далее по полевой дороге. Указала, что всем арендаторам, обратившимся с уведомлениями о начале строительства, незамедлительно обеспечивался проезд к участкам путем отсыпки грунтовой дороги. Такая дорога организована к соседним с ответчиком участкам. Ответчик не обращалась с уведомлением о начале строительства и не просила обеспечить ему доступ.

Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.

Как установлено судом, постановлением Главы МО р.п. Атиг от 01.12.2015 № 45 утвержден проект планировки и межевания территории жилого района «Поселки» в р.п. Атиг. Постановлением главы МО р.п. Атиг от 13.11.2017 № 329 утверждена экспликация образуемых земельных участков в Проекте планировки и межевания территории жилого района «Поселки» в р.п. Атиг.

Согласно схеме межевания и Проекту планировки земельный участок с кадастровым номером <№>:1347 расположен по <адрес> между улицами <адрес>, предназначен для малой жилой застройки, указанным Проектом предусмотрены зоны размещения инженерной и транспортной инфраструктуры, разработана схема организации улично-дорожной сети.

Земельный участок предоставлен ответчику в аренду с торгов 21.05.2018.

Установив факт передачи ответчику земельного участка и наличие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции удовлетворил иск в части взыскания задолженности по договору аренды из расчета, установленного договором. Поскольку нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы в течение трех лет, является существенным, суд расторг договор аренды на основании положений пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом не установлено недостатков земельного участка, вследствие наличия которых Черногубова О.Н. не смогла использовать таковой по целевому назначению. После проведения торгов и заключения договора аренды в 2018 г. она сохраняла интерес в использовании земельного участка, поскольку длительное время не реализовывала свое право на расторжение договора аренды.

Доводы Черногубовой О.Н. о заключении договора под влиянием обмана, заблуждения, по мнению суда, объективно ничем не подтверждены. Об отсутствии обеспечения спорного земельного участка транспортной инфраструктурой Черногубова О.Н. была осведомлена при заключении договора аренды земельного участка. В договоре какие-либо встречные обязательства администрации по обеспечению участка автомобильной дорогой в определенный срок отсутствуют. Отсутствуют конкретные сроки выполнения соответствующих работ и в проекте межевания территории. Уведомления в адрес Администрации о начале строительства за весь период действия договора аренды ответчик не направлял, фактически к строительству не преступил. Доказательств обратного суду представлены не были.

При таких обстоятельствах судебная коллегия оснований для иных выводов не находит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

Таким образом, обстоятельством, подлежащим установлению по делу, является проверка наличия препятствий, объективно исключающих для арендатора возможность использования земельного участка по назначению.

Таких обстоятельств по делу не установлено.

Само по себе отсутствие автомобильной дороги к участку не является достаточным доказательством невозможности использования земельного участка по назначению, поскольку не носит непреодолимого характера.

По сведениям Публичной кадастровой карты доступ к земельному участку ответчика возможен через улицу <адрес>, оборудованную автомобильной дорогой с кадастровым номером <№>:1342, далее по отсыпанной администрацией грунтовой дороге, переходящей в полевую дорогу вдоль линии электропередач между земельными участками, расположенными по <адрес>. Это обстоятельство подтверждается дополнительно представленным истцом заключением кадастрового инженера В.Е.М.., фотографиями, и не опровергнуто представителем ответчика.

Доводы представителя ответчика о том, что участок не обеспечен асфальтированной автомобильной дорогой, соответствующей всем требованиям закона, строительных, градостроительных норм и правил, не опровергают того факта, что существующая грунтовая дорога, переходящая в полевую, является достаточной для свободного подъезда к участку и обеспечивает проезд техники для доставки строительных материалов и иных грузов. Доказательств того, что применительно к конкретным обстоятельствам дела рельеф местности или другие природные факторы препятствуют проезду, не представлено.

То обстоятельство, что вдоль участка ответчика проходит лишь полевая дорога, об отсутствии доступа не свидетельствует. При этом судебная коллегия критически относится к представленному ответчиком заключению кадастрового инженера К.П.С,., содержащему немотивированный вывод об отсутствии дороги, поскольку факт отсутствия дороги опровергается более полным и обоснованным с приведением схем и соответствующих фотографий заключением кадастрового инженера В.Е.М.., где в отличие от заключения К.П.С.. исследовался не только участок ответчика и два примыкающих к нему участка, но и в целом весь квартал на предмет подъездных путей.

Как следует из объяснений представителя истца, отсыпка грунтовой дороги производится администрацией после получения уведомления о начале строительства.

В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка в целях строительства объекта индивидуального жилищного строительства подает в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

Ответчик не отрицала тот факт, что с названным уведомлением он в уполномоченный орган не обращалась, как не обращалась в течение трех лет с заявлениями о наличии препятствий для такого строительства.

При данных обстоятельствах судом обоснованно были отвергнуты доводы ответчика о том, что неисполнение договора аренды обусловлено бездействием арендодателя и непригодностью переданного в аренду имущества.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 11.05.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Черногубовой Ольги Николаевны – без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Торжевская М.О.

Тяжова Т.А.