УИД 61OS0000-01-2023-000112-24
№ 3а-89/2023
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
13 сентября 2023 года город Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Бабаяна Ерванда Артаваздовича об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 19 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000226 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
Бабаян Е.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 19 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000226 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 8 082 789 руб.
В обоснование заявленных требований указывает, что является арендатором земельного участка на основании соглашения от 17 августа 2022 г. о внесении изменений в договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 72 от 14 марта 2018г.
На основании отчета об оценке № ОЦ-285И/23 от 24 мая 2023 года, административный истец обратился в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости.
Решением бюджетного учреждения от 19 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000226 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Административный истец указывает на принятие бюджетным учреждением необоснованного решения.
После уточнения требований, представитель административного истца Казанская К.А. просит суд признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 19 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000226 и установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 11 577 000 руб., согласно результатам судебной оценочной экспертизы.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц – министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (Минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Комитет по управлению имуществом города Волгодонска.
От административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представителем административного ответчика ГБУ РО по доверенности Стерняевым В.Д. подано ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
От Минимущества Ростовской области в лице представителя по доверенности – Гарчичян О.К. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица, в котором также указано о возможности применения заключения судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства.
От Комитета по управлению имуществом города Волгодонска отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 11 сентября 2023 г., принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 г. N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Постановлением Минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.
Пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение уполномочено рассматривать заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решения по ней.
Постановлением Правительства Ростовской области от 28.02.2019 № 119 "О реализации на территории Ростовской области положений Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и реорганизации государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области" государственное бюджетное учреждение Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 "О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ" установлен переход с 1 января 2023 г. к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии со статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации). Исходя из положений статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка подлежит определению исходя из его кадастровой стоимости.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как арендатора земельного участка, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Судом установлено, что Бабаян Е.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2648 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании соглашения от 17 августа 2022 г. о внесении изменений в договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 72 от 14 марта 2018 г.
Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 16 544 545,12 руб.
На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 24 мая 2023 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.
В обоснование рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет оценщика № ОЦ-285И/23 от 24 мая 2023 года, выполненный оценщиком ООО «ДонАуди» ФИО15
19 июня 2023 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2023/000226 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка отмечены нарушения п.п. 4 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО VI)», пп.4 пункта 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)»; пп. «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Выявленные нарушения, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, по мнению бюджетного учреждения, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
На основании части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Определением суда от 11 июля 2023 года по административному делу назначена судебная экспертиза для проверки указанного отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО16
По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 34/2023 от 16 августа 2023 г.
Согласно выводам эксперта отчет от 24 мая 2023 года № ОЦ-285И/23 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. В отчете допущены нарушения, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе, перечисленные в решении бюджетного учреждения от 19 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000226.
В силу части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика № ОЦ-285И/23 от 24 мая 2023 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Заключение содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
По результатам проверки отчета на соответствие требованиям законодательства установлено, что в отчете неверно указаны характеристики инженерных коммуникаций объекта оценки, не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, в том числе, причины, препятствующие проведению осмотра, не указаны допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра, неверно указан вариант наиболее эффективного использования, в приложении к отчету отсутствуют скрин-копии объявлений, анализ фактических данных. Эксперт обоснованно указал, что при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода допущены методологические и технические ошибки, оказывающие существенное влияние на итоговый результат рыночной стоимости объекта исследования.
При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решение бюджетного учреждения от 19 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000226.
Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости суд приходит к следующему.
Экспертным заключением № 34/2023 от 16 августа 2023 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 11 577 000 рублей.
Заключение эксперта содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено. Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили.
Напротив, в уточненных административных исковых требованиях содержится просьба представителя административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере, определенном экспертом. Административным ответчиком возражения относительно величины рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертом, не заявлены.
Суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года подлежат удовлетворению.
Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг (пункт 4 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, которая соответствует дате обращения в ГБУ РО - 24 мая 2023 года.
ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе и счет на сумму 53 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы Бабаяном Е.А. внесены на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 53000 рублей (платежное поручение № 122447 от 13 июля 2023 г.). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).
Руководствуясь статьями 175-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Бабаяна Ерванда Артаваздовича удовлетворить частично.
В удовлетворении административного искового заявления Бабаяна Ерванда Артаваздовича о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 19 июня 2023 года № ОРС-61/2023/000226 незаконным - отказать.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2648 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2023 года в размере 11 577 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 24 мая 2023 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от Казанской Каролины Алексовны- представителя Бабаяна Ерванда Артваздовича, в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-89/2023 (платежное поручение № 122447 от 13 июля 2023 г.), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 53000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья Е.В. Шикуля
