Дело № 33-4208/2024

Акты

Судья Кострыкина И.В. № 2-2112/2023

№ 33-4207/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 2 декабря 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Костиной Л.И.,

судей областного суда Чернышовой Ю.А., Бабушкиной Е.К.,

при секретаре Барковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции по докладу судьи Чернышовой Ю.А. дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на заочное решение Советского районного суда г. Астрахани от 17 августа 2023 г. по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, судебных расходов,

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указав, что 29 июня 2020 г. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец приобрел в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимости передан по акту приема-передачи оборудования от 29 июня 2020 г. По соглашению сторон нежилое помещение с находящимся в нем оборудованием оценено и продано за 5330000 руб. В соответствии с пунктом 7 договора купли-продажи продавец обязуется передать нежилое помещение покупателю в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания договора, в пригодном состоянии. После заключения договора выявлены недостатки в качестве приобретенного нежилого помещения: систематическое затопление объекта сточными, канализационными, дождевыми водами, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения. Ответчику на момент заключения договора было известно об указанных недостатках, однако истцу сообщено не было. 6 марта 2023 г. ФИО1 направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи, о возврате уплаченных денежных средств, которая осталась без удовлетворения. Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 29 июня 2020 г. между ФИО3 и ФИО1, взыскать с ответчика денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи, в размере 5330000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 34850 руб.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась.

Заочным решением Советского районного суда г. Астрахани от 17 августа 2023 г. исковые требования ФИО3 удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный 29 июня 2020 г. между ФИО3 и ФИО1 С ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в размере 5330000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 34850 руб., всего 5364850 руб.

Определением Советского районного суда г. Астрахани от 16 июля 2024 г. отказано в удовлетворении заявления представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 об отмене заочного решения Советского районного суда г. Астрахани от 17 августа 2023 г.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 ставит вопрос об отмене заочного решения суда ввиду незаконности и необоснованности, неправильного применения судом норм материального права, нарушения норм процессуального права, неправильного установления обстоятельств, имеющих значение для дела, указав, что судом первой инстанции не принято во внимание, что при заключении договора купли-продажи нежилое помещение осмотрено покупателем, претензии к техническому состоянию помещения у ФИО3 отсутствовали. Фактически ФИО1 получила за нежилое помещение денежную сумму в размере 3997500 руб., в то время как судом необоснованно взыскана сумма в размере 5330000 руб. Судом первой инстанции оставлен без внимания факт обращения публичного акционерного общества «Сбербанк России» в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на спорный объект недвижимости. Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 14 марта 2024 г. с ФИО3 взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на спорное нежилое помещение.

Другими лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.

На основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 13 ноября 2024 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На заседание судебной коллегии представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО6, ответчик ФИО1 не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

В соответствии с положениями статьи 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

В суде апелляционной инстанции истец ФИО3 заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, указав, что в декабре 2019 г., осмотрев спорное нежилое помещение, решила его приобрести, начала заниматься оформлением кредитного договора, сделка купли-продажи была заключена 29 июня 2020 г. Нежилое помещение приобретено вместе с находящимся в нём оборудованием, помещение использовалось для предоставления платных услуг общественного питания. Спустя полгода после заключения сделки выявлены недостатки в качестве приобретенного нежилого помещения в виде систематического затопления объекта недвижимости сточными, канализационными, дождевыми водами. ФИО1 на момент совершения сделки знала об указанных недостатках, однако покупателю о них не сообщила.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 просил в удовлетворении исковых требований отказать ввиду несостоятельности и необоснованности, указав, что нежилое помещение при заключении договора купли-продажи было осмотрен истцом, претензий к техническому состоянию ФИО3 не предъявляла, как и не предъявляла и после заключения сделки. О возникшем споре и состоявшемся решении суда ответчику стало известно от судебного пристава-исполнителя. Об указанных истцом недостатках ответчику известно не было. В период, когда ответчик являлась собственником нежилого помещения, затоплений не происходило.

Представитель третьего лица публичного акционерного общества «Сбербанк России» по доверенности ФИО7 возражала против удовлетворения исковых требований ФИО3

Заслушав докладчика, выслушав пояснение явившихся сторон, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобах, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1).

Основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: рассмотрение дела судом в незаконном составе; рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; нарушение правил о языке, на котором ведется судебное производство; принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле; решение суда не подписано судьей или кем-либо из судей либо решение суда подписано не тем судьей или не теми судьями, которые входили в состав суда, рассматривавшего дело; отсутствие в деле протокола судебного заседания; нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения (часть 4).

При наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения (часть 5).

Нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении судом первой инстанции гражданского дела в отсутствие ответчика ФИО1, не извещенной надлежащим образом о слушании дела, влечет отмену решения суда и переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Рассматривая дело по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав пояснения явившихся сторон, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, истребованные в порядке статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалы гражданского дела № 2-214/2024 по иску публичного акционерного общества «Сбербанк» в лице филиала Астраханского отделения № 8625 к ФИО3, ФИО8 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями пункта 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

На основании статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как следует из материалов дела, 29 июня 2020 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, кадастровый номер №, общей площадью 203,1 кв.м, этаж: подвал, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> (Том №1 л.д. 14-15).

Стоимость объекта недвижимости с находящимся в нем оборудованием определена сторонами в пункте 2 договора в размере 5330000 руб., которые оплачиваются в следующем порядке: 1332500 руб. покупатель оплатил продавцу до подписания договора за счет собственных денежных средств; 3997500 руб. покупатель оплачивает за счет кредитных средств, предоставленных публичным акционерным обществом «Сбербанк России» на срок 120 месяцев, с даты фактического предоставления, под 11,59 % годовых (Том № 1 л.д. 19-29).

Согласно подпункту 3 пункта 7 договора купли-продажи в случае расторжения настоящего договора (по любым основаниям и по инициативе любой из сторон) покупатель поручает продавцу в своих интересах перечислить в срок не позднее 3 банковских дней с даты расторжения договора денежные средства, уплаченные по настоящему договору за счет кредитных средств, предоставленных покупателю публичным акционерным обществом Сбербанк, на счет Астраханского отделения публичного акционерного общества Сбербанк с указанием назначения платежа «В счет исполнения ФИО3 обязательств по договору от 29 июня 2020 г.» (Том № 1 л.д. 14-15).

Переход права собственности на нежилое помещение зарегистрирован в установленном законом порядке регистрирующим органом 2 июля 2020 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 6 июня 2023 г. в отношении спорного объекта недвижимости зарегистрированы ограничения прав - ипотека в силу закона, срок действия со 2 июля 2020 г. по 28 января 2032 г., в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России».

Установлено, что 1 июня 2022 г. истец обратилась в Управление Роспотребнадзора по Астраханской области с уведомлением о приостановлении предпринимательской деятельности в магазине-кулинарии по адресу: <адрес>, в связи с затоплением подвального помещения, где расположено производство. Проведенные аварийно-ремонтные работы «Астрводоканал» не устранили причину затопления в связи с изношенностью систем центральной канализации на 90 % (Том № 1 л.д. 33).

6 марта 2023 г. ФИО3 направила в адрес ФИО1 претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 29 июня 2020 г. по соглашению сторон, возврате покупателю уплаченной денежной суммы в размере 5330000 руб., ссылаясь на выявленные после приобретения помещения недостатки в виде систематических затоплений объекта сточными, канализационными, дождевыми водами, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов (Том № 1 л.д. 30).

Однако, ответа на указанную претензию от ФИО1 не поступило.

Обращаясь в суд с данным иском, ФИО3 указала, что продавцом при продаже спорного нежилого помещения существенно нарушены условия сделки, поскольку переданное имущество на момент сделки не соответствовало по качеству условиям договора, продавец скрыл от покупателя факт наличия недостатков, которые систематически препятствуют при эксплуатации спорного объекта недвижимости.

Судом установлено, что спорное нежилое помещение расположено в подвале трехэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>, 1959 г. постройки.

Согласно положениям пунктов 5-7 договора купли-продажи покупатель до подписания договора ознакомился с техническим состоянием, комплектностью нежилого помещения путем внутреннего осмотра, и не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Претензий по вопросу комплектности и качества к продавцу не имеется. Продавец обязуется передать нежилое помещение покупателю в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего договора в пригодном состоянии. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве приобретаемого нежилого помещения, о которых продавец знал, но не предупредил о них в момент заключения договора, наступают последствия, предусмотренные статьями 475, 480 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если недостатки в качестве являются скрытыми, и продавец, на момент заключения договора об их наличии не знал и не мог знать и предупредить о них покупателя, то он освобождается от ответственности. Обязательства сторон по передаче нежилого помещения считаются исполненными после подписания акта приема-передачи.

Из материалов дела следует, что 29 июня 2020 г. ФИО3 и ФИО1 передала ФИО3, а последняя приняла нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и находящееся в нём оборудование в количестве 47 наименований, собственноручно подписав акт приема-передачи.

В соответствии с передаточным актом, подписанным сторонами, переданное нежилое помещение находилось в пригодном для использования состоянии, у покупателя отсутствовали претензии к продавцу по количеству, качеству и комплектности предмета сделки: как нежилого помещения, так и находящегося в нём оборудования (пункт 2 акта приема-передачи оборудования) (Том № 1 л.д. 16).

В суде апелляционной инстанции истец ФИО3 пояснила, что осматривала спорное нежилое помещение с участием специалиста-сантехника. Какие-либо недостатки, дефекты установлены не были. Спустя полгода после заключения сделки систематически в нежилое помещение со стороны фасада здания (стены, пол) поступают сточные, канализационные воды из канализационных колодцев, расположенных по <адрес>, всё помещение затапливается, в период дождей помещение заливается дождевыми водами. Истец неоднократно обращалась в акционерное общество «Астрводоканал», администрацию муниципального образования г. Астрахани по факту затопления нежилого помещения сточными, канализационными водами, в настоящее время в районном суде находится иск о возмещении убытков. Об указанных недостатках, дефектах ФИО1 не сообщала, письменную претензию с требованиями о расторжении договора купли-продажи направила ответчику 6 марта 2023 г.

Скрытые недостатки в виде систематических затоплений нежилого помещения сточными, канализационными, дождевыми водами истец расценивает как недостатки, умышленно скрытые продавцом нежилого помещения ФИО1, устранение которых требует несоразмерных расходов, проявляются неоднократно.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, в нарушении положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено достоверных и относимых доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик до заключения и на момент заключения сделки купли-продажи знал о недостатках в виде систематических затоплений помещения сточными, канализационными, дождевыми водами, устранение которых требует несоразмерных расходов или затрат времени, умышленно скрыл их от покупателя, либо создавал препятствия для осмотра нежилого помещения до заключения сделки, истцом суду не представлено.

Представленные ФИО3 копии письменных объяснений жильцов многоквартирных домов по адресу: <адрес>, отобранные ФИО3 в период с 7 марта по 23 марта 2023 г. (Том № 1 л.д. 36-43), видеозаписи не подтверждают затопление нежилого помещения по <адрес>, сточными, канализационными, дождевыми водами в период, когда спорный объект находился в собственности ответчика, о сокрытии ФИО1 указанных недостатков от истца.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие право собственности лиц, указанных в объяснениях, на помещения, расположенные по <адрес>.

Представленные истцом в суд видеозаписи отражают затопление спорного нежилого помещения в период с 2021 г. по 2023 г.

Таким образом, заключая данный договор купли-продажи, истец был уведомлен о состоянии нежилого помещения, о его расположении в подвальном помещении. На момент подписания договора купли-продажи и передачи нежилого помещения между продавцом и покупателем разногласий по качеству объекта недвижимости с находящимся в нем оборудованием не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию помещения покупатель не предъявлял. Нежилое помещение принято покупателем без указания на наличие каких-либо недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния и пригодности нежилого помещения для использования.

Кроме того, при заключении кредитного договора с залогом (ипотекой) публичном акционерным обществом «Сбербанк России» проверялась чистота сделки, производился осмотр залогового имущества на техническое состояние, претензий к состоянию нежилого помещения у кредитора не имелось, что подтверждено сторонами в суде апелляционной инстанции.

Судебная коллегия отмечает, что истцу надлежало проявить должную осмотрительность, предусмотренную статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, более детально проводить осмотр приобретенного нежилого помещения с привлечением квалифицированных специалистов. ФИО3 не была лишена возможности отказаться от заключения указанного договора купли-продажи.

Установлено, что 11 июля 2023 г. в Трусовский районный суд г. Астрахани поступило исковое заявление публичного акционерного общества Сбербанк России в лице Астраханского отделения №8625 к ФИО3, ФИО8 о взыскании заложенности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество (гражданское дело № 2-214/2024).

Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 14 марта 2024 г. с ФИО3, ФИО8 взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на заложенное имущество: нежилое помещение, этаж – подвал, общей площадью 203,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, путем продажи заложенного имущества с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 5750880 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 19 июня 2024 г. решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 14 марта 2024 г. изменено в части взысканной суммы задолженности по кредитному договору, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

В судебном заседании ФИО3 пояснила, что в настоящее время спорным нежилым помещением она не пользуется, объект выставлено на публичные торги, первые торги признаны несостоявшимися. Оборудование, приобретенное по договору купли-продажи от 29 июня 2020 г., продано истцом летом 2024 г.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2, возражая против удовлетворения заявленных истцом требований, указал, что нежилое помещение по договору купли-продажи передано истцу 29 июня 2020 г., а требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, истец предъявил продавцу только 10 апреля 2023 г., то есть спустя более двух лет с момента заключения договора.

В силу статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с частью 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи нежилого помещения заключен между сторонами 29 июня 2020 г. С претензией относительно недостатков, дефектов (систематических затоплений), о расторжении договора купли-продажи ФИО3 обратилась к ФИО1 6 марта 2023 г., иск подан в суд 10 апреля 2023 г., то есть по истечении более двух лет с момента заключения договора.

При таких обстоятельствах, установив, что требование о наличии выявленных дефектов, недостатков, о расторжении договора купли-продажи направлено ответчику по истечении двухлетнего срока, установленного пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, что лишает истца права ссылаться на выявленные недостатки проданного объекта недвижимости и соответственно права отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

В силу статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принятое по делу решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении частично исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что при рассмотрении дела судом первой инстанции допущены нарушения норм процессуального права, влекущие безусловную отмену состоявшегося по делу решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3, поскольку факт продажи истцу объекта недвижимости ненадлежащего качества, а также с недостатками (дефектами), о которых ответчик знал и не сообщил покупателю, не нашел подтверждения в ходе рассмотрения требований по существу, истец принял объект недвижимости с находящимся в нём оборудованием после осмотра в таком состоянии, в каком они были на момент заключения и подписания договора купли-продажи недвижимости, при этом исковые требования предъявлены ФИО3 за пределами двухлетнего срока со дня заключения сделки купли-продажи и передачи ей объекта недвижимости по акту.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила:

заочное решение Советского районного суда г. Астрахани от
16 июля 2024 г. отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, судебных расходов отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено
6 декабря 2024 г.

Председательствующий: Л.И. Костина

Судьи областного суда: Ю.А. Чернышова

Е.К. Бабушкина

Судья Кострыкина И.В. № 2-2112/2023

№ 33-4207/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 2 декабря 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Костиной Л.И.,

судей областного суда Чернышовой Ю.А., Бабушкиной Е.К.,

при секретаре Барковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции по докладу судьи Чернышовой Ю.А. дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на заочное решение Советского районного суда г. Астрахани от 17 августа 2023 г. по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, судебных расходов,

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указав, что 29 июня 2020 г. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец приобрел в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимости передан по акту приема-передачи оборудования от 29 июня 2020 г. По соглашению сторон нежилое помещение с находящимся в нем оборудованием оценено и продано за 5330000 руб. В соответствии с пунктом 7 договора купли-продажи продавец обязуется передать нежилое помещение покупателю в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания договора, в пригодном состоянии. После заключения договора выявлены недостатки в качестве приобретенного нежилого помещения: систематическое затопление объекта сточными, канализационными, дождевыми водами, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения. Ответчику на момент заключения договора было известно об указанных недостатках, однако истцу сообщено не было. 6 марта 2023 г. ФИО1 направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи, о возврате уплаченных денежных средств, которая осталась без удовлетворения. Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 29 июня 2020 г. между ФИО3 и ФИО1, взыскать с ответчика денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи, в размере 5330000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 34850 руб.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась.

Заочным решением Советского районного суда г. Астрахани от 17 августа 2023 г. исковые требования ФИО3 удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный 29 июня 2020 г. между ФИО3 и ФИО1 С ответчика в пользу истца взысканы денежные средства в размере 5330000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 34850 руб., всего 5364850 руб.

Определением Советского районного суда г. Астрахани от 16 июля 2024 г. отказано в удовлетворении заявления представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 об отмене заочного решения Советского районного суда г. Астрахани от 17 августа 2023 г.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 ставит вопрос об отмене заочного решения суда ввиду незаконности и необоснованности, неправильного применения судом норм материального права, нарушения норм процессуального права, неправильного установления обстоятельств, имеющих значение для дела, указав, что судом первой инстанции не принято во внимание, что при заключении договора купли-продажи нежилое помещение осмотрено покупателем, претензии к техническому состоянию помещения у ФИО3 отсутствовали. Фактически ФИО1 получила за нежилое помещение денежную сумму в размере 3997500 руб., в то время как судом необоснованно взыскана сумма в размере 5330000 руб. Судом первой инстанции оставлен без внимания факт обращения публичного акционерного общества «Сбербанк России» в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на спорный объект недвижимости. Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 14 марта 2024 г. с ФИО3 взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на спорное нежилое помещение.

Другими лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.

На основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 13 ноября 2024 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На заседание судебной коллегии представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО6, ответчик ФИО1 не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

В соответствии с положениями статьи 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

В суде апелляционной инстанции истец ФИО3 заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, указав, что в декабре 2019 г., осмотрев спорное нежилое помещение, решила его приобрести, начала заниматься оформлением кредитного договора, сделка купли-продажи была заключена 29 июня 2020 г. Нежилое помещение приобретено вместе с находящимся в нём оборудованием, помещение использовалось для предоставления платных услуг общественного питания. Спустя полгода после заключения сделки выявлены недостатки в качестве приобретенного нежилого помещения в виде систематического затопления объекта недвижимости сточными, канализационными, дождевыми водами. ФИО1 на момент совершения сделки знала об указанных недостатках, однако покупателю о них не сообщила.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 просил в удовлетворении исковых требований отказать ввиду несостоятельности и необоснованности, указав, что нежилое помещение при заключении договора купли-продажи было осмотрен истцом, претензий к техническому состоянию ФИО3 не предъявляла, как и не предъявляла и после заключения сделки. О возникшем споре и состоявшемся решении суда ответчику стало известно от судебного пристава-исполнителя. Об указанных истцом недостатках ответчику известно не было. В период, когда ответчик являлась собственником нежилого помещения, затоплений не происходило.

Представитель третьего лица публичного акционерного общества «Сбербанк России» по доверенности ФИО7 возражала против удовлетворения исковых требований ФИО3

Заслушав докладчика, выслушав пояснение явившихся сторон, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобах, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1).

Основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: рассмотрение дела судом в незаконном составе; рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; нарушение правил о языке, на котором ведется судебное производство; принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле; решение суда не подписано судьей или кем-либо из судей либо решение суда подписано не тем судьей или не теми судьями, которые входили в состав суда, рассматривавшего дело; отсутствие в деле протокола судебного заседания; нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения (часть 4).

При наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения (часть 5).

Нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении судом первой инстанции гражданского дела в отсутствие ответчика ФИО1, не извещенной надлежащим образом о слушании дела, влечет отмену решения суда и переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Рассматривая дело по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав пояснения явившихся сторон, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, истребованные в порядке статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалы гражданского дела № 2-214/2024 по иску публичного акционерного общества «Сбербанк» в лице филиала Астраханского отделения № 8625 к ФИО3, ФИО8 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями пункта 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

На основании статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как следует из материалов дела, 29 июня 2020 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, кадастровый номер №, общей площадью 203,1 кв.м, этаж: подвал, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> (Том №1 л.д. 14-15).

Стоимость объекта недвижимости с находящимся в нем оборудованием определена сторонами в пункте 2 договора в размере 5330000 руб., которые оплачиваются в следующем порядке: 1332500 руб. покупатель оплатил продавцу до подписания договора за счет собственных денежных средств; 3997500 руб. покупатель оплачивает за счет кредитных средств, предоставленных публичным акционерным обществом «Сбербанк России» на срок 120 месяцев, с даты фактического предоставления, под 11,59 % годовых (Том № 1 л.д. 19-29).

Согласно подпункту 3 пункта 7 договора купли-продажи в случае расторжения настоящего договора (по любым основаниям и по инициативе любой из сторон) покупатель поручает продавцу в своих интересах перечислить в срок не позднее 3 банковских дней с даты расторжения договора денежные средства, уплаченные по настоящему договору за счет кредитных средств, предоставленных покупателю публичным акционерным обществом Сбербанк, на счет Астраханского отделения публичного акционерного общества Сбербанк с указанием назначения платежа «В счет исполнения ФИО3 обязательств по договору от 29 июня 2020 г.» (Том № 1 л.д. 14-15).

Переход права собственности на нежилое помещение зарегистрирован в установленном законом порядке регистрирующим органом 2 июля 2020 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 6 июня 2023 г. в отношении спорного объекта недвижимости зарегистрированы ограничения прав - ипотека в силу закона, срок действия со 2 июля 2020 г. по 28 января 2032 г., в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России».

Установлено, что 1 июня 2022 г. истец обратилась в Управление Роспотребнадзора по Астраханской области с уведомлением о приостановлении предпринимательской деятельности в магазине-кулинарии по адресу: <адрес>, в связи с затоплением подвального помещения, где расположено производство. Проведенные аварийно-ремонтные работы «Астрводоканал» не устранили причину затопления в связи с изношенностью систем центральной канализации на 90 % (Том № 1 л.д. 33).

6 марта 2023 г. ФИО3 направила в адрес ФИО1 претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 29 июня 2020 г. по соглашению сторон, возврате покупателю уплаченной денежной суммы в размере 5330000 руб., ссылаясь на выявленные после приобретения помещения недостатки в виде систематических затоплений объекта сточными, канализационными, дождевыми водами, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов (Том № 1 л.д. 30).

Однако, ответа на указанную претензию от ФИО1 не поступило.

Обращаясь в суд с данным иском, ФИО3 указала, что продавцом при продаже спорного нежилого помещения существенно нарушены условия сделки, поскольку переданное имущество на момент сделки не соответствовало по качеству условиям договора, продавец скрыл от покупателя факт наличия недостатков, которые систематически препятствуют при эксплуатации спорного объекта недвижимости.

Судом установлено, что спорное нежилое помещение расположено в подвале трехэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>, 1959 г. постройки.

Согласно положениям пунктов 5-7 договора купли-продажи покупатель до подписания договора ознакомился с техническим состоянием, комплектностью нежилого помещения путем внутреннего осмотра, и не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Претензий по вопросу комплектности и качества к продавцу не имеется. Продавец обязуется передать нежилое помещение покупателю в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего договора в пригодном состоянии. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве приобретаемого нежилого помещения, о которых продавец знал, но не предупредил о них в момент заключения договора, наступают последствия, предусмотренные статьями 475, 480 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если недостатки в качестве являются скрытыми, и продавец, на момент заключения договора об их наличии не знал и не мог знать и предупредить о них покупателя, то он освобождается от ответственности. Обязательства сторон по передаче нежилого помещения считаются исполненными после подписания акта приема-передачи.

Из материалов дела следует, что 29 июня 2020 г. ФИО3 и ФИО1 передала ФИО3, а последняя приняла нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и находящееся в нём оборудование в количестве 47 наименований, собственноручно подписав акт приема-передачи.

В соответствии с передаточным актом, подписанным сторонами, переданное нежилое помещение находилось в пригодном для использования состоянии, у покупателя отсутствовали претензии к продавцу по количеству, качеству и комплектности предмета сделки: как нежилого помещения, так и находящегося в нём оборудования (пункт 2 акта приема-передачи оборудования) (Том № 1 л.д. 16).

В суде апелляционной инстанции истец ФИО3 пояснила, что осматривала спорное нежилое помещение с участием специалиста-сантехника. Какие-либо недостатки, дефекты установлены не были. Спустя полгода после заключения сделки систематически в нежилое помещение со стороны фасада здания (стены, пол) поступают сточные, канализационные воды из канализационных колодцев, расположенных по <адрес>, всё помещение затапливается, в период дождей помещение заливается дождевыми водами. Истец неоднократно обращалась в акционерное общество «Астрводоканал», администрацию муниципального образования г. Астрахани по факту затопления нежилого помещения сточными, канализационными водами, в настоящее время в районном суде находится иск о возмещении убытков. Об указанных недостатках, дефектах ФИО1 не сообщала, письменную претензию с требованиями о расторжении договора купли-продажи направила ответчику 6 марта 2023 г.

Скрытые недостатки в виде систематических затоплений нежилого помещения сточными, канализационными, дождевыми водами истец расценивает как недостатки, умышленно скрытые продавцом нежилого помещения ФИО1, устранение которых требует несоразмерных расходов, проявляются неоднократно.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, в нарушении положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено достоверных и относимых доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик до заключения и на момент заключения сделки купли-продажи знал о недостатках в виде систематических затоплений помещения сточными, канализационными, дождевыми водами, устранение которых требует несоразмерных расходов или затрат времени, умышленно скрыл их от покупателя, либо создавал препятствия для осмотра нежилого помещения до заключения сделки, истцом суду не представлено.

Представленные ФИО3 копии письменных объяснений жильцов многоквартирных домов по адресу: <адрес>, отобранные ФИО3 в период с 7 марта по 23 марта 2023 г. (Том № 1 л.д. 36-43), видеозаписи не подтверждают затопление нежилого помещения по <адрес>, сточными, канализационными, дождевыми водами в период, когда спорный объект находился в собственности ответчика, о сокрытии ФИО1 указанных недостатков от истца.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие право собственности лиц, указанных в объяснениях, на помещения, расположенные по <адрес>.

Представленные истцом в суд видеозаписи отражают затопление спорного нежилого помещения в период с 2021 г. по 2023 г.

Таким образом, заключая данный договор купли-продажи, истец был уведомлен о состоянии нежилого помещения, о его расположении в подвальном помещении. На момент подписания договора купли-продажи и передачи нежилого помещения между продавцом и покупателем разногласий по качеству объекта недвижимости с находящимся в нем оборудованием не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию помещения покупатель не предъявлял. Нежилое помещение принято покупателем без указания на наличие каких-либо недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния и пригодности нежилого помещения для использования.

Кроме того, при заключении кредитного договора с залогом (ипотекой) публичном акционерным обществом «Сбербанк России» проверялась чистота сделки, производился осмотр залогового имущества на техническое состояние, претензий к состоянию нежилого помещения у кредитора не имелось, что подтверждено сторонами в суде апелляционной инстанции.

Судебная коллегия отмечает, что истцу надлежало проявить должную осмотрительность, предусмотренную статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, более детально проводить осмотр приобретенного нежилого помещения с привлечением квалифицированных специалистов. ФИО3 не была лишена возможности отказаться от заключения указанного договора купли-продажи.

Установлено, что 11 июля 2023 г. в Трусовский районный суд г. Астрахани поступило исковое заявление публичного акционерного общества Сбербанк России в лице Астраханского отделения №8625 к ФИО3, ФИО8 о взыскании заложенности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество (гражданское дело № 2-214/2024).

Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 14 марта 2024 г. с ФИО3, ФИО8 взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на заложенное имущество: нежилое помещение, этаж – подвал, общей площадью 203,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, путем продажи заложенного имущества с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 5750880 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 19 июня 2024 г. решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 14 марта 2024 г. изменено в части взысканной суммы задолженности по кредитному договору, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

В судебном заседании ФИО3 пояснила, что в настоящее время спорным нежилым помещением она не пользуется, объект выставлено на публичные торги, первые торги признаны несостоявшимися. Оборудование, приобретенное по договору купли-продажи от 29 июня 2020 г., продано истцом летом 2024 г.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2, возражая против удовлетворения заявленных истцом требований, указал, что нежилое помещение по договору купли-продажи передано истцу 29 июня 2020 г., а требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, истец предъявил продавцу только 10 апреля 2023 г., то есть спустя более двух лет с момента заключения договора.

В силу статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с частью 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи нежилого помещения заключен между сторонами 29 июня 2020 г. С претензией относительно недостатков, дефектов (систематических затоплений), о расторжении договора купли-продажи ФИО3 обратилась к ФИО1 6 марта 2023 г., иск подан в суд 10 апреля 2023 г., то есть по истечении более двух лет с момента заключения договора.

При таких обстоятельствах, установив, что требование о наличии выявленных дефектов, недостатков, о расторжении договора купли-продажи направлено ответчику по истечении двухлетнего срока, установленного пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, что лишает истца права ссылаться на выявленные недостатки проданного объекта недвижимости и соответственно права отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

В силу статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принятое по делу решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении частично исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что при рассмотрении дела судом первой инстанции допущены нарушения норм процессуального права, влекущие безусловную отмену состоявшегося по делу решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3, поскольку факт продажи истцу объекта недвижимости ненадлежащего качества, а также с недостатками (дефектами), о которых ответчик знал и не сообщил покупателю, не нашел подтверждения в ходе рассмотрения требований по существу, истец принял объект недвижимости с находящимся в нём оборудованием после осмотра в таком состоянии, в каком они были на момент заключения и подписания договора купли-продажи недвижимости, при этом исковые требования предъявлены ФИО3 за пределами двухлетнего срока со дня заключения сделки купли-продажи и передачи ей объекта недвижимости по акту.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила:

заочное решение Советского районного суда г. Астрахани от
16 июля 2024 г. отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, судебных расходов отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено
6 декабря 2024 г.

Председательствующий: Л.И. Костина

Судьи областного суда: Ю.А. Чернышова

Е.К. Бабушкина