Дело № 2-5596/2025

Акты

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Махачкала            18 декабря 2025 года

Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе

председательствующего – судьи Зайналова К.Ш.,

при секретаре судебного заседания Османовой А.В.,

с участием представителя ответчика Агасиева В.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Вагабова Абакара Айвазовича к ООО"АР Групп" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Вагабова Абакара Айвазовича обратился с указанным иском в суд в обосновании требований указав, что 22.02.2025 между истцом и ООО «АР ГРУПП» был заключён предварительный договор купли-продажи 1 комнатной квартиры, площадью 45,12 кв.м, расположенной на 2 этаже 17 этажного жилого дома, блок 10, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: Махачкала, <адрес>.

Оплата по договору в размере 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей произведена полностью согласно квитанции от ООО «АР ГРУПП» о приёме оплаты от Вагабова Абакара Айвазовича от 22.02.2025.

Указал следующие основания для признания предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.02.2025, заключенного между Вагабовым Абакаром Айвазовичем и ООО «АР ГРУПП» недействительным:

1. Земельный участок под строительство многоквартирного дома с кадастровым номером 05:40:000078:2189 принадлежит не ООО «АР ГРУПП», а физическому лицу на праве частной собственности – гражданину Магомедгаджиеву Шамилю Магомедовичу, собственность 05:40:000078:2189-05/184/2023-35 от 25.07.2023, что подтверждается выпиской ЕГРН. Тем самым, договор заключён по объекту, на который продавец не имеет прав в качестве собственника.

2. Разрешение на строительство многоквартирного дома оформлено не на ООО «АР ГРУПП», а на физическое лицо – гражданина Магомедгаджиева Шамиля Магомедовича, что противоречит условиям договора и нарушает требования закона. Тем самым, договор заключён по объекту, на который у продавца на себя отсутствует разрешение на строительство.

3. Фактически истец оплатил сумму 1 500 000 рублей, а в договоре указана заведомо завышенная цена — 2 707 000 рублей, что сделано по просьбе продавца, чтобы скрыть реальную стоимость квартиры от других покупателей. Тем самым, цена в договоре существенно завышена по сравнению с фактически оплаченной, что вводит в заблуждение и искажает договорённости сторон.

4. Нарушены права истца, в частности, статья 4.9 договора, которая гарантирует передачу квартиры без обременений, в связи с чем договор не может считаться действительным.

5. Условия раздела 7 (7.5 и 7.6) ограничивают права истца без чётких оснований, в том числе запрет на публикацию реальной стоимости, что противоречит принципам добросовестности.

6. Указанный предварительный договор купли-продажи заключён на дом на стадии строительства (2 этажа построено, но дом не готов и строительство более не ведется) — такой договор не имеет правовую силу. При продаже квартиры в новостройке необходимо оформить договор долевого участия как на инвестиционный объект, согласно Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Если это инвестиционный объект, договор долевого участия обязателен, иначе права покупателя могут быть не защищены.

7. Предварительный договор заключен на стройку без условий о будущем долевом участии.

8. Нарушены права покупателя из-за отсутствия регистрации или несоблюдения обязательных требований (как при договорах долевого участия). Договор нарушает положения ГК РФ, так как отсутствует обязательная госрегистрация перехода права, а условия договора не обеспечивают её. Кроме того, по имеющимся сведениям, ставшими известными для истца на одни и те же квартиры ответчика появляются вторые хозяева, а ответчик, не продолжая начатую стройку занимается привлечением денежных средств на иные объекты строительства, тем самым создавая финансовую пирамиду.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента его совершения.

Указывает, что при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Просит применить двустороннюю реституцию, а именно, возвратить покупателю денежные средства, а продавцу оставить квартиру, не переданную по акту сдачи-приемки, и соответственно, право собственности, на которую на имя покупателя не зарегистрированную.

В судебном заседании истец Вагабов А.А. и его представитель Агасиев В.Ф. доводы иска поддержали и просили удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика, будучи извещённый о месте и времени и дате рассмотрения дела, ранее просивший о переносе судебного заседания, на судебное заседание не явился.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 22.02.2025 заключён предварительный договор купли-продажи 1 комнатной квартиры, площадью 45,12 кв.м, расположенной на 2 этаже 17 этажного жилого дома, блок 10, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. Оплата по договору в размере 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей произведена полностью, что подтверждается квитанцией об оплате от 22.02.2025.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Согласно части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается уполномоченным органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из вышеуказанного определения самовольной постройки следует, что для признания ее таковой необходимо наличие хотя бы одного признака.

Последствиями признания постройки самовольной:

- лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности;

- лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки;

- самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет и т.п.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Верховный суд РФ разъяснил, что отношения связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловлены их социальной значимостью и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 19.07.2017 указывается, что если установлено, что сторона при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона №214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Как усматривается из Договора, денежные средства привлечены для строительства квартиры в МКД, следовательно, данные отношения регулируются Законом №214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 1 названного закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства МКД и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в МКД и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

На основании договора участия в долевом строительстве истец приобрел право на квартиру с целью удовлетворения его личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а Ответчик является юридическим лицом, осуществляющим строительство многоквартирного дома, жилые помещения в котором предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (п.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Согласно ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Согласно ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По статье 395 ГК РФ взыскиваются проценты за незаконное использование чужих денежных средств, то есть за неправомерное удержание денег, уклонение от их возврата или иную просрочку в их уплате. Это означает, что с должника можно взыскать проценты даже без упоминания о них в договоре, если он не возвращает деньги вовремя или получил их без законных оснований.

Проценты по статье 395 ГК РФ рассчитываются по формуле: сумма процентов = сумма долга ? ставка ЦБ РФ / количество дней в году ? количество дней просрочки.

Размер процентов определяется ключевой ставкой Центрального Банка РФ, действовавшей в соответствующие периоды просрочки.

Истец праве требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства ответчиком (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ с 22.02.2025 по 18.12.2025 следующий:

Период    дн.    дней в году    ставка, %    проценты, руб.

22.02.2025 – 08.06.2025    107    365    21    92 342,47

09.06.2025 – 27.07.2025    49    365    20    40 273,97

28.07.2025 – 14.09.2025    49    365    18    36 246,58

15.09.2025 – 26.10.2025    42    365    17    29 342,47

27.10.2025 – 18.12.2025    53    365    16,5    35 938,36

Сумма процентов: 234 143,85 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента его совершения.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы (в данном случае градостроительные нормы) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (соседей, государства). Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Вагабова Абакара Айвазовича к Обществу с ограниченной ответственностью «АР ГРУПП» (ОГРН: 1210500014174, ИНН: 0573016402) - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 22.02.2025, заключённый между Вагабовым Абакаром Айвазовичем и ООО «АР ГРУПП» недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, а именно, привести стороны в первоначальное положение до заключения вышеуказанного предварительного договора, взыскать с ООО «АР ГРУПП» в пользу Вагабова Абакара Айвазовича оплаченную сумму за квартиру в размере 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей.

Взыскать с ООО «АР ГРУПП» в пользу Вагабова Абакара Айвазовича проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 234 143,85 (Двести тридцать четыре тысячи сто сорок три рубля 85 коп.) руб.

Взыскать с ООО «АР ГРУПП» в пользу Вагабова Абакара Айвазовича проценты в размере ключевой ставки Центрального Банка РФ за период с 19.12.2025 по день фактического исполнения ООО «АР ГРУПП» обязательства.

Взыскать с ООО «АР ГРУПП» в пользу Вагабова Абакара Айвазовича судебные расходы по госпошлине в размере 3 000 (Три тысячи) рублей.

Резолютивная часть оглашена 18 декабря 2025 года.

Мотивированное решение изготовлено 22 декабря 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Дагестан в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Махачкалы.

Председательствующий Зайналов К.Ш.